Start » Der Finanz-Blog »
Eigengenutzte Immobilie – die beste private Altersvorsorge?
In meinen Beratungsgesprächen habe ich immer mehr Menschen vor dem Ruhestand vor mir, mit folgender finanziellen Situation:
Eigengenutztes Haus oder Eigentumswohnung – schuldenfrei – oder zumindest fast.
Einkommen: aktuelles Gehalt aus normalem Beschäftigungsverhältnis
Ruhestandseinkommen in Kürze : gesetzliche Rente
vielleicht noch ein bisschen Riester, kleiner Rürup oder kleine private Rentenversicherung
ein bisschen Tagesgeld oder Sparbuch für Notfälle (Auto, Instandhaltung etc.)
Das War´s!
Beratungswunsch: finanzielle Planung des nahenden Ruhestandes
Alter : meist zwischen Mitte 50 und 60
Wie sieht dann häufig das Ergebnis aus?
Durch den baldigen Tausch von Arbeitseinkommen zur gesetzlichen Rente entsteht eine Lücke zum Ist!
Diese Lücke ist umso größer je höher das derzeitige Arbeitseinkommen ist.
Lebensstil ist meist angepasst an das aktuelle Nettoeinkommen
Da fehlt dann bei Rentenbeginn möglicherweise monatliche Liquidität.
Und jetzt? Da ist nicht selten die Überraschung groß!
Chancen und Risiken der selbstgenutzten Immobilie als Altersvorsorge
Die eigene Immobilie gilt für viele als Inbegriff der sicheren Altersvorsorge. Besonders beliebt ist das Konzept, im Ruhestand mietfrei im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung zu leben. Doch wie tragfähig ist dieses Modell wirklich – vor allem, wenn die Immobilie die einzige (oder fast) Säule neben der gesetzlichen Rente bildet?
Chancen der selbst genutzten Immobilie
Mietfreies Wohnen im Alter: Ist die Immobilie bis zum Renteneintritt abbezahlt, entfallen Mietzahlungen. Das verschafft finanzielle Entlastung und schützt vor steigenden Mieten
Inflationsschutz: Immobilien gelten als Sachwert und bieten einen gewissen Schutz gegen Inflation, da Wohnraum auch in Zukunft benötigt wird
Emotionale Sicherheit: Das eigene Zuhause vermittelt Stabilität und Unabhängigkeit. Viele Menschen möchten im Alter nicht mehr umziehen müssen.
Sparanreiz: Für das Eigenheim sparen Menschen oft disziplinierter als für abstrakte Ziele wie „genug Geld im Alter“
Risiken der selbst genutzten Immobilie
Illiquidität: Das größte Problem: „Von einer Immobilie kann man nicht abbeißen.“ Das Vermögen steckt im Haus, ist aber nicht ohne Weiteres verfügbar, wenn im Alter Liquidität benötigt wird – etwa für Pflege, Reisen oder unerwartete Ausgaben
Hohe laufende Kosten: Auch abbezahlte Immobilien verursachen laufende Kosten für Instandhaltung, Reparaturen, Steuern und Energie (häufig passt die Wohnfläche gar nicht mehr zum Bedarf – trotzdem muss diese eigentlich zu große Fläche zumindest teilweise mit beheizt werden). Gerade ältere Häuser können zur finanziellen Belastung werden. Dazu können weitere Kosten kommen, wenn im Alter Umbaumaßnahmen erforderlich sein sollten
Wertschwankungen: Der Immobilienwert ist nicht garantiert. Regionale Marktveränderungen, demografische Entwicklungen oder eine sinkende Nachfrage können zu Wertverlusten führen
Fehlende Diversifikation: Wer sein gesamtes Vermögen in der eigenen Immobilie gebunden hat, trägt ein Klumpenrisiko und ist weniger flexibel gegenüber finanziellen Veränderungen
Eingeschränkte Flexibilität: Ein Umzug – etwa aus gesundheitlichen Gründen – ist mit Aufwand und Kosten verbunden. Die emotionale Bindung erschwert zudem oft die Entscheidung, das Haus zu verkaufen
Fazit:
Das Liquiditätsproblem im Ruhestand
Viele Menschen verlassen sich auf ihr Eigenheim als wichtigste oder sogar einzige Altersvorsorge neben der gesetzlichen Rente. Doch im Ruhestand zeigt sich häufig, dass die monatlichen Einkünfte knapp sind, während das Vermögen im Haus gebunden bleibt. Die Folge: Es fehlt an Liquidität, um den Lebensstandard zu halten, Sonderausgaben zu stemmen oder notwendige Umbauten zu finanzieren. Die Aussage „Von einer Immobilie kann man nicht abbeißen“ bringt diese Problematik auf den Punkt
Lösungsmöglichkeiten für Betroffene
Für Menschen, die bereits in dieser Situation sind, gibt es verschiedene Wege, um Liquidität aus der eigenen Immobilie zu gewinnen, ohne sofort ausziehen zu müssen:
Teilverkauf der Immobilie: Bis zu 50% der Immobilie können verkauft werden. Der Eigentümer bleibt im Haus und erhält eine Auszahlung, zahlt aber ein Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil. Vorteil: Liquidität ohne vollständigen Verlust des Eigentums. Nachteile: Das Nutzungsentgelt kann die monatlichen Ausgaben erhöhen und häufig bleiben die gesamten Instandhaltungskosten beim Teilverkäufer
Rückmietkauf (Sale & Leaseback): Die Immobilie wird verkauft und direkt zurück gemietet. Das schafft sofortige Liquidität, der neue Eigentümer übernimmt oft die Instandhaltung. Nachteile: Es entsteht eine Mietbelastung, und es besteht Unsicherheit über zukünftige Mietbedingungen
Beleihung der Immobilie (Hypothekendarlehen): Ein Kredit auf die abbezahlte Immobilie verschafft Liquidität, ohne dass das Haus verkauft werden muss. Nachteile: Zins- und ggf. Tilgungszahlungen müssen aus laufenden Einkünften bedient werden. Bei Zahlungsschwierigkeiten droht langfristig dennoch ein Verkauf. Es kann schwierig sein, im fortgeschrittenen Alter eine finanzierende Bank zu finden bzw. die Finanzierungskosten im Vergleich höher sein als bei jüngeren Kreditnehmern.
Downsizing: Der Umzug in eine kleinere, günstigere Immobilie kann laufende Kosten senken und durch den Verkaufserlös Liquidität schaffen. Emotional ist dieser Schritt oft schwer, kann aber die finanzielle Situation nachhaltig verbessern. Die Herausforderung ist also hier besonders die rechtzeitige Reflexion über den gewünschten Lebensstil im letzten Drittel. Damit lässt sich die verständliche bestehende emotionale Bindung an das Familiennest unter Umständen mildern bzw. überwinden.
Verkauf mit Nießbrauchrecht: Die Immobilie wird verkauft, der Verkäufer erhält ein lebenslanges Wohnrecht. Vorteil: Sofortige Liquidität, weiterhin im gewohnten Zuhause leben. Besonders bedenkenswert, wenn eigene Kinder da sind, die ein Interesse haben, die Eltern zu unterstützen und das Familienheim auch in der Familie zu halten Nachteil: Der Verkaufspreis fällt in der Regel niedriger aus als bei einem freien Verkauf.
Wichtig ist bei allen möglichen Alternativen, die ganz persönliche Situation detailliert zu beleuchten und abzuwägen, was die beste Option ist. Lassen Sie sich dabei am besten von einem unabhängigen Berater ohne Provisionsinteressen und idealerweise Finanzplaner unterstützen, der auf Ihre Situation mit Empathie eingeht. Und mit Ihnen gemeinsam die beste Lösung findet.