Dazu schauen wir uns zunächst die Besonderheiten des Uniimmo ZBI an

Regionale Aufteilung : Quelle: https://www.union-investment.de/uniimmo_wohnen_zbi-DE000A2DMVS1-fonds-/?portrait=3

Dieser Fonds hält fast 100% seiner Immobilien in Deutschland und es handelt sich fast nur um Wohnimmobilien.

Dazu kommt eine weitere wichtige Information, die beim Uniimmo ZBI anders ist, als bei den anderen volumenstarken offenen Immobilienfonds: Dieser Fonds ist erst seit 2017 am Markt. Daher konnte dieses Produkt nur sehr kurz von den starken Immobilienpreissteigerungen der letzten 1,5 Jahrzehnte profitieren.

Wie geht es nun den Mitbewerbern?

Die im folgenden betrachteten Produkte sind zum Teil schon seit über 50 Jahren am Markt und haben so die starken Immobilienpreissteigerungen seit ca. 2010 in ihren Bewertungen voll mitnehmen können.

Außerdem investieren Sie zumeist in gewerbliche Immobilien in ganz Europa. Damit sind diese Fonds nicht unmittelbar mit dem Uniimmo ZBI vergleichbar – gleiche Anlageklasse – anderes Spielfeld.

Hätten dann die länger am Markt existierenden Fonds gerade in den letzten Jahren nicht deutlich bessere Wertentwicklungen zeigen müssen? Die Immobilienmärkte haben doch gerade in den letzten 1,5 Jahrzehnten besonders gut performt.

Die Regulatorik zu offenen Immobilienfonds sagt jedenfalls folgendes:

Rechtliche Rahmenbedingungen

1. Transparenzanforderungen:
   • Die europäische Richtlinie für Investmentfonds (UCITS-Richtlinie) und das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) in Deutschland verlangen, dass der NAV jederzeit den tatsächlichen Wert der Vermögenswerte widerspiegelt.
   • Das bedeutet, dass Preissteigerungen zeitnah und genau im NAV gezeigt werden müssen, um die Transparenz und Fairness gegenüber den Anlegern zu gewährleisten.
2. Informationspflichten:
   • Immobilienfonds sind verpflichtet, ihre Anleger über wesentliche Änderungen im Wert des Portfolios zu informieren.
   • Dies umfasst auch Preissteigerungen, die den Wert der Fondsanteile positiv beeinflussen. Anleger müssen über den neuen NAV und die Gründe für die Änderung informiert werden.

Faktoren für konstante NAV-Entwicklung

1. Bewertungsmethoden und -häufigkeit:
   • Regelmäßige Bewertungen: Immobilien in offenen Immobilienfonds werden in der Regel einmal jährlich oder halbjährlich bewertet. 
   • Glättungseffekte: Die Bewertungsmethoden berücksichtigen langfristige Trends und Ertragsaussichten, was zu einer Glättung kurzfristiger Marktvolatilitäten führt. Gutachter verwenden oft konservative Annahmen und betrachten langfristige Mietverträge und stabile Cashflows, die weniger volatil sind als die Marktpreise.
2. Langfristige Perspektive:
   • Langfristige Investitionsstrategie: Offene Immobilienfonds verfolgen häufig eine langfristige Strategie und bewerten ihre Immobilien entsprechend. Kurzfristige Preisschwankungen auf dem Markt haben daher weniger Einfluss auf den NAV.
   • Stabile Erträge: Immobilienfonds generieren oft stabile Erträge aus Mieten, die weniger volatil sind als die Immobilienpreise. Diese stabilen Erträge tragen zu einem gleichmäßigeren Anstieg des NAV bei.
3. Bewertungspraxis und Anpassungen:
   • Regelmäßige aber nicht häufige Anpassungen: Anpassungen des NAV basieren auf den Bewertungen durch Gutachter, die in regelmäßigen, aber nicht zu häufigen Intervallen durchgeführt werden. Diese Praxis führt zu einer schrittweisen Anpassung des NAV, die weniger volatil erscheint.
   • Externe Gutachter: Die Bewertungen durch unabhängige Gutachter sind darauf ausgerichtet, Marktwertänderungen zu reflektieren, aber sie tendieren dazu, extreme Schwankungen zu glätten und langfristige Stabilität zu betonen.
4. Informationsasymmetrie und Markttransparenz:
   • Informationsverzögerung: Es gibt eine Verzögerung zwischen der Marktpreisänderung und der Anpassung des NAV, da Bewertungen nicht täglich, sondern in längeren Intervallen durchgeführt werden.
   • Begrenzte Transparenz: Anleger haben möglicherweise nicht immer Einblick in die genauen Bewertungsannahmen und -methoden, was den Eindruck einer konstanten NAV-Entwicklung verstärkt.
5. Regulatorische und praktische Überlegungen:
   • Regulatorische Anforderungen: Die Vorschriften verlangen eine konservative Bewertung und eine langfristige Perspektive, um die Stabilität des Fonds zu gewährleisten. Dies trägt zur Glättung von kurzfristigen Preisschwankungen bei. 
   • Liquiditätsmanagement: Offene Immobilienfonds müssen Liquidität für Anteilsrücknahmen bereitstellen. Eine gleichmäßige NAV-Entwicklung erleichtert das Liquiditätsmanagement und minimiert das Risiko von abrupten Kapitalabflüssen.