Krise: Offene Immobilienfonds unter Druck

Was sich seit dem UniImmo-Wohnen-ZBI-Absturz weiter zugespitzt hat

Fortsetzung zu meinem Blogartikel vom August 2024

Nach Absturz Uni:Immo ZBI Wohnen – kommt da noch mehr?

Im August 2024 habe ich in diesem Blog die Frage gestellt:
„Nach dem Absturz des UniImmo Wohnen ZBI – kommt da noch mehr?“

Damals ging es um eine massive Abwertung, verunsicherte Anleger und die Erkenntnis, dass offene Immobilienfonds deutlich riskanter sind, als sie vielen Anlegern jahrelang verkauft wurden.

Heute, rund anderthalb Jahre später, lässt sich sagen:
Ja – es ist mehr gekommen. Und es ist ernster geworden.

Ein Dammbruch: Erstmals seit der Finanzkrise wird ein Fonds eingefroren

m Januar 2026 hat mit dem WERTGRUND WohnSelect D erstmals seit der Finanzkrise 2008/2009 wieder ein offener Immobilienfonds die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt.

Das ist kein technisches Detail, sondern ein Einschnitt:

• Anleger kommen aktuell nicht mehr an ihr Geld
• Die Aussetzung kann gesetzlich bis zu 36 Monate dauern
• Begründung: Liquiditätsschutz und Vermeidung von Notverkäufen

Wer glaubt, offene Immobilienfonds seien „jederzeit verfügbar“, erlebt hier gerade die Realität.

Wie viel Anlegergeld steckt eigentlich in offenen Immobilienfonds?

Das ist eine Frage, die viel zu selten gestellt wird — und die gerade deswegen wichtig ist, weil sie zeigt, wie groß das strukturelle Risiko für private und institutionelle Anleger tatsächlich ist.

Stand der letzten verfügbaren Branchenzahlen:

• In Deutschland verwalteten offene Immobilienfonds im Jahr 2022 insgesamt etwa 287 Milliarden € an Anlegergeldern, darunter rund 131 Mrd. € in Publikums- bzw. Retailfonds, also solchen, die vor allem Privatanlegern offenstehen.
• Dazu kommen institutionelle Spezialfonds, die überwiegend große Anleger wie Versicherungen oder Pensionskassen bedienen – zusammen macht es im Spitzenjahr ein Volumen von mehreren hundert Milliarden Euro.
• Auch wenn neuere Gesamtzahlen lückenhaft sind, zeigt sich: über 120 Mrd. € privates Anlegervermögen steckt noch immer in diesen Produkten

Zum Vergleich:

Das ist deutlich mehr als viele Privatanleger in Aktienfonds oder ETFs halten — und es macht dieses Segment zu einem systemisch relevanten Teil der deutschen Investmentlandschaft, auch wenn es nicht die Schlagzeilen bekommt wie Börsenindizes oder Immobilien direkt.

UniImmo Wohnen ZBI: Das Problem war größer als das eines einzelnen Fonds

Der UniImmo Wohnen ZBI, über den ich 2024 ausführlich geschrieben habe, war kein Ausrutscher – er war ein Frühindikator.

Seitdem ist Folgendes passiert:

1. Gerichte sprechen Anlegern Schadensersatz zu, weil Fonds als sicher oder risikoarm dargestellt wurden, obwohl sie es faktisch nicht waren
2. Die Risikoeinstufung offener Immobilienfonds wird zunehmend kritisch hinterfragt
3. Union-Investment-Fonds verzeichnen hohe Mittelabflüsse, teils in dreistelliger Millionenhöhe

Das zeigt:
Das eigentliche Problem liegt nicht nur im Immobilienmarkt, sondern auch in der Art, wie diese Produkte vertrieben und erklärt wurden.

Warum die Lage heute so angespannt ist

1. Zinswende trifft ein illiquides Produkt

Offene Immobilienfonds besitzen reale Immobilien – und die lassen sich nicht schnell und nicht zu alten Preisen verkaufen.
In einem Umfeld höherer Zinsen sinken die Marktwerte, während Anleger gleichzeitig ihr Geld abziehen wollen.

Ein klassischer Zielkonflikt.

2. Bewertungen und Börsenpreise driften auseinander

Bei vielen Fonds liegt der Börsenpreis deutlich unter dem offiziellen Nettoinventarwert (NAV).

Das ist kein Zufall, sondern ein Misstrauensvotum des Marktes:

• Anleger zweifeln an der Werthaltigkeit
• Anleger zweifeln an der Liquidierbarkeit
• Anleger zweifeln an der Aussagekraft der Gutachterbewertungen

3. Vertrauen ist beschädigt

Was früher als „sachwertbasierte, stabile Anlage“ verkauft wurde, entpuppt sich als:

• schwankungsanfällig
• illiquide
• beratungsintensiv – und oft schlecht erklärt