Im Januar habe ich an dieser Stelle über den WERTGRUND WohnSelect D geschrieben – den ersten offenen Immobilienfonds seit der Finanzkrise 2008/2009, der die Rücknahme von Anteilen aussetzen musste. Damals klang das noch nach einem Einzelfall, einem kleinen Fonds ohne eigenen Bankenvertrieb, der besonders hart getroffen wurde.

Ein halbes Jahr später lässt sich das nicht mehr so einordnen.

Fünf Fonds, ein Muster

Zwischen Januar und Juli 2026 haben gleich mehrere offene Immobilien-Publikumsfonds ihre Anteilsrücknahme ausgesetzt oder ihre Verwaltung beendet. Kein Kaskadeneffekt im Sinne eines Runs – aber eine Kette, die sich Monat für Monat fortsetzt.

Bei jedem dieser Fonds ist die Begründung ähnlich: Die liquiden Mittel reichen nicht mehr aus, um Rückgabewünsche zu bedienen und gleichzeitig den laufenden Betrieb zu sichern. Beim Wertgrund WohnSelect D beliefen sich die vorliegenden Rückgabewünsche auf rund 21 Prozent des Fondsvolumens von etwa 290 Millionen Euro – zugleich dauern Immobilienverkäufe durch restriktivere Käuferfinanzierungen deutlich länger als geplant, teils mehr als sechs Monate statt der kalkulierten Zeit.

Was das Ausmaß angeht: mehr als 2008

Nach Daten von Barkow Consulting flossen zwischen August 2023 und November 2025 rund 13,4 Milliarden Euro netto aus offenen Immobilienfonds ab – mehr als während der letzten großen Krise zwischen 2005 und 2008. Das ist keine Randnotiz, sondern der eigentliche Kern der aktuellen Entwicklung: eine Zinswende trifft auf ein Produkt, das strukturell nicht dafür gebaut ist, schnelle Mittelabflüsse zu verkraften.

Die Kluft zwischen Buchwert und Marktpreis wächst

Ein zweites Warnsignal liegt in den Kursen selbst. Für den UniImmo: Wohnen ZBI setzte die Fondsgesellschaft im März 2026 einen Rücknahmepreis von rund 42 Euro an – an der Börse wurde der Anteil zur gleichen Zeit für rund 36 Euro gehandelt. Auch beim UniImmo: Global liegt der offizielle Wert über dem, was der Markt bereit ist zu zahlen.

Diese Differenz ist kein Nebeneffekt. Sie zeigt, dass der Markt den offiziellen Bewertungen der Gutachter nicht mehr vollständig traut – und mit weiteren Abwertungen rechnet, bevor die Fondsgesellschaften sie selbst vornehmen. Zur Erinnerung an die bereits vollzogenen Abwertungen: Wohnen ZBI verlor im Sommer 2024 rund 17 Prozent, Leading Cities Invest seit Dezember 2023 kumuliert rund 28 Prozent.

Gerichte urteilen zunehmend anlegerfreundlich

Parallel zur Marktentwicklung verändert sich auch die Rechtsprechung. Mehrere Landgerichte – etwa Stuttgart – haben Anlegern bereits Schadensersatz zugesprochen, wenn Risiken wie eine mögliche Aussetzung der Rücknahme oder die tatsächliche Volatilität dieser Fonds bei der Beratung nicht offengelegt wurden. Das bestätigt, was ich in diesem Blog seit 2024 wiederhole:

Das eigentliche Problem liegt nicht nur im Immobilienmarkt, sondern in der Art, wie diese Produkte über Jahre als „ruhiger, sicherer Baustein“ verkauft wurden.

Der jüngste Paukenschlag: Sogar Krankenkassen haben verloren

Am 17. Juli 2026 haben NDR, WDR und die Süddeutsche Zeitung gemeinsam recherchiert, was diese Krise inzwischen bedeutet – und für wen. Mindestens 17 gesetzliche Krankenkassen und Kassenärztliche Vereinigungen sollen über komplexe Finanzstrukturen Beitragsgelder in Immobilienfonds investiert haben, die in Schieflage gerieten. Verlust: mindestens 170 Millionen Euro.

Unter den genannten Einrichtungen finden sich bekannte Namen – darunter die KKH, die Pronova BKK, die Novitas BKK, die AOK Bremen, die Bahn BKK, die Siemens BKK und mehrere Kassenärztliche Vereinigungen. Die Investments liefen über eine mehrstufige Struktur, die Renditen von zeitweise über sieben Prozent versprach – ausgerechnet in einer Phase historisch niedriger Zinsen.

Für mich als Berater ist das kein Randthema, sondern eine Bestätigung dessen, was sich durch diesen ganzen Artikel zieht: Wenn selbst hochregulierte institutionelle Anleger mit strikten Anlagevorgaben bei komplex verpackten Immobilieninvestments danebenliegen, sollte das jedem privaten Anleger eine Frage wert sein – nämlich, ob er selbst wirklich verstanden hat, in welche Struktur sein Geld über einen Fonds tatsächlich fließt.

Der dritte Schauplatz: geschlossene Immobilienfonds

Was in den letzten Monaten neu dazugekommen ist: Die Schwierigkeiten beschränken sich nicht mehr auf offene Fonds. Geschlossene Immobilienfonds – Beteiligungen mit fest vorgegebenem Volumen, langer Kapitalbindung und meist hoher Fremdfinanzierungsquote – geraten aus einem anderen, aber verwandten Grund unter Druck: Sie können nicht einfach Anteile zurückgeben aussetzen, weil bei ihnen ohnehin kein regulärer Rückgabemechanismus existiert. Wenn es dort eng wird, geht es direkt um Nachfinanzierung, Sanierung oder im schlimmsten Fall Insolvenz.

Der strukturelle Hintergrund dahinter wird von Marktbeobachtern als „Maturity Wall“ bezeichnet: eine Welle auslaufender Immobilienkredite, die refinanziert werden muss – zu deutlich höheren Zinsen als bei der ursprünglichen Finanzierung. Nach Berechnungen des Immobilienfinanzierers Empira laufen allein am Markt für alternative Immobilienfinanzierungen 2025 rund 130 Milliarden Euro an Krediten aus, 2026 bereits rund 185 Milliarden Euro. Fonds mit hoher Fremdkapitalquote und wenig Verhandlungsspielraum trifft das besonders hart.

Warum geschlossene Fonds anders – nicht harmloser – sind

• Kein Zweitmarkt mit verlässlicher Preisbildung – ein vorzeitiger Verkauf ist schwierig und meist nur mit deutlichen Abschlägen möglich
• Kapital ist über Jahre, oft ein Jahrzehnt oder länger, gebunden
• Hohe Fremdkapitalquote wirkt in beide Richtungen: als Hebel bei guter Entwicklung, als Beschleuniger bei schlechter
• Im Extremfall drohen bei bestimmten Rechtsformen sogar Nachschusspflichten oder ein Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung bei Ausschüttungen, die aus der Substanz gezahlt wurden

Wer glaubt, mit „mehr Sachwert, mehr Kontrolle“ sei man bei geschlossenen Fonds auf der sicheren Seite, verwechselt Illiquidität mit Stabilität. Es ist eher umgekehrt: Je weniger ein Investment liquide ist, desto wichtiger ist es, dass Struktur, Fremdkapital und Klumpenrisiko von Anfang an verstanden wurden – nicht erst, wenn die Fondsgesellschaft Post schickt.

2008 reloaded – oder etwas anderes?

Die Unterschiede

1. Mindesthalte- und Kündigungsfristen bremsen einen unkontrollierten „Run“
2. Die Rücknahmeaussetzung ist ein regulierter, gesetzlich vorgesehener Mechanismus – kein chaotischer Zusammenbruch
3. Ratingagenturen wie Scope gehen bislang davon aus, dass die Mehrheit der großen Flaggschiff-Fonds die Auszahlungen 2026 mit den eingeleiteten Maßnahmen bewältigen kann

Die Parallelen

1. Abwertungen, die sich über mehrere Quartale ziehen
2. Ein spürbarer Vertrauensverlust – sichtbar an der Kluft zwischen Börsenpreis und offiziellem Wert
3. Eingeschränkte Verfügbarkeit für genau die Anleger, die auf „jederzeit liquide“ vertraut hatten
4. Zunehmende juristische Aufarbeitung von Fehlberatung

Mein Fazit zu dieser Frage bleibt wie im Januar: Keine plötzliche Systempanik – aber eine schleichende, sich weiter ausbreitende strukturelle Krise, die inzwischen sowohl offene als auch geschlossene Immobilienfonds erfasst.

Was bedeutet das für Sie als Anleger?

Liquidität ist kein Automatismus

Weder bei offenen noch bei geschlossenen Immobilienfonds sollten Sie mit einer Verfügbarkeit „wie beim Tagesgeld“ planen. Bei offenen Fonds gilt das inzwischen selbst im Normalbetrieb: Seit 2013 erworbene Anteile unterliegen einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten. Bei geschlossenen Fonds ist eine vorzeitige Kündigung oft erst nach zehn Jahren möglich.

Eine Aussetzung ist keine Insolvenz – aber auch keine Bagatelle

Der Unterschied ist rechtlich bedeutsam, fühlt sich für den betroffenen Anleger aber zunächst gleich an: Das Geld ist gebunden, ohne dass er selbst darüber entschieden hat.

Die eigentliche Frage lautet nicht „verkaufen oder halten“

Sondern: Passt dieses Produkt – mit seiner tatsächlichen, nicht der einst versprochenen Liquidität – überhaupt noch zu meiner Lebenssituation und meinem Gesamtvermögen? Das lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern nur im Kontext der übrigen Vermögensstruktur, des Zeithorizonts und der individuellen Liquiditätsbedürfnisse.

Stand der Informationen: Juli 2026. Quellen u. a. Barkow Consulting, Scope Fund Analysis, Börsen-Zeitung, Verbraucherzentrale, AKH-H Rechtsanwälte, NDR/WDR/Süddeutsche Zeitung (Recherche vom 17.07.2026, tagesschau.de), Meldungen der jeweiligen Kapitalverwaltungsgesellschaften.